Le 20/07/2014
La proximité d’un site industriel dangereux fait-elle baisser le prix d’un bien immobilier ?
Pas forcément, selon une étude publiée par l' Insee : plus que le risque réel, c'est la perception qu'en ont les riverains qui influence, favorablement ou à l’inverse défavorablement, le marché. Céline Grislain-Letrémy et Arthur Katossky, deux jeunes économistes, ont tenté d'évaluer les liens existant entre "Les risques industriels et les prix du logement". Ils rappellent en préambule que de nombreuses études internationales ont démontré que "l'exposition aux risques ou aux pollutions industriels diminue le prix des logements ». Or fait étonnant, en France, de nombreuses installations industrielles sont situées dans des zones affichant une densité de population importante. Les acquéreurs ou les locataires d’un bien immobilier sont pourtant informés des risques naturels, miniers et technologiques : depuis le 1er dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels, technologiques et sismiques(ERNT) doit être remis à l'acquéreur lors de la signature de la vente ou du compromis de vente. L’état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente (compromis ou acte de vente notarié). Un diagnostic ERNT devenu en 2013 ERNMT ou Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques qui a donc été complété par les risques miniers. Les deux économistes ont étudié plus précisément le marché immobilier en périphérie de trois agglomérations, Bordeaux, Dunkerque et Rouen. Ils se sont rendus compte que les écarts des prix n' avaient pas subi de modification «ni par les incidents locaux, ni par la catastrophe d'AZF". La mise en place en 2003, par la loi dite Bachelot, du régime d'assurance des catastrophes technologiques pas plus que les dispositifs d'information, qui auraient pu entraîner une prise de conscience des risques, n'ont semblé avoir d’effet non plus. Sur deux des trois sites étudiés, les installations chimiques et pétrochimiques sont "bien visibles et clairement identifiées par les habitants comme des industries dangereuses" : il s'agit des ports industriels de Dunkerque et Rouen. Toutefois la présence de la centrale nucléaire de Gravelines, à 18 km de Dunkerque, peut "occulter l'importance" de ces risques. Ainsi à Dunkerque comme à Rouen, la proximité des usines joue sur les prix : un éloignement additionnel de 100 mètres d'une installation dangereuse augmente le prix d'environ 1 % à la périphérie de l'une, de 1,5 % autour de l'autre, ont constaté les économistes. Il semblerait donc juin 2006, si le bien immobilier est situé que "ces prix reflètent déjà le risque industriel, tel que perçu par les ménages ». A l'opposé, la poudrerie de Saint-Médard-en-Jalles, dans l'agglomération bordelaise, "n'est pas forcément vécue comme dangereuse par ses riverains", notamment du fait de ses "abords verdoyants" et de sa vaste superficie (350 hectares). "Le risque est perçu comme contenu à l'intérieur du complexe industriel" et seul "le transport de matières dangereuses sur un trajet limité" est identifié par les habitants comme "une nuisance associée au risque industriel", note l'étude. Ainsi la proximité de la poudrerie fait même augmenter le prix des logements, "probablement parce que les alentours de l'usine sont caractérisés par un cadre verdoyant et particulièrement calme » avancent les économistes.
