Le 11/03/2012
C’est toujours un casse-tête pour qui cherche à décrypter les différentes obligations en matière de diagnostics immobiliers avant la vente : diagnostic termites ou état parasitaire ?
Le diagnostic termites est une recherche obligatoire de la trace d’infestation par les termites et uniquement les termites avant la vente d’un bien immobilier lorsque celui-ci est situé dans une commune déclarée infestée. C’est le préfet du département qui établit en concertation avec les maires, la zone d’infestation et prend un arrêté rendant obligatoire le diagnostic termites avant la vente d’un bien immobilier.
L’état parasitaire est une recherche non obligatoire de tous les parasites du bois et des matériaux au sein d’un bien immobilier bâti. Plus poussé que le diagnostic termites, l’état parasitaire comprend une recherche d’insectes xylophages (termites), d’insectes à larves xylophages (capricorne, vrillette…) et de champignons ligneux (mérule, moisissure cubique…).
A l’époque où les arrêtés préfectoraux ont été édités, il n’existait pas encore de différence entre état parasitaire et diagnostic termites ; ainsi plusieurs départements ont rendus obligatoire le diagnostic termites alors que d’autres stipulaient comme obligatoire l’état parasitaire.
Si cette absence de distinction semble ne poser que peu de problèmes en apparence, (la protection de l’acheteur étant maintenue) il en est un qui subsiste principalement c’est celui la durée de validité.
Selon la Loi (Décret n° 2006-591 du 23 mai 2006 relatif à la protection des bâtiments contre les termites et autres insectes xylophages et modifiant le code de la construction et de l'habitation) le diagnostic termites est valide pendant 6 mois après sa rédaction alors que l’état parasitaire n’a une durée de validité que de 3 mois.
C’est un casse-tête pour qui produit un diagnostic termites de moins de 6 mois et se verra déchu de sa garantie de vice caché de la construction lorsque le préfet du département a lui réclamé un état parasitaire donc de moins de 3 mois. D’autant plus que la responsabilité civile du vendeur en cas de vice caché est appréciée par les tribunaux au cas par cas.
Une harmonisation en vue ?
C’est ce que laisse à penser la proposition de Loi déposée le 6 mars 2012 réclamant l’instauration d’un diagnostic obligatoire sur la présence du mérule lors de la vente d’un bien immobilier,
Le mérule (masculin malgré sa féminisation courante mais inappropriée) est un champignon ligneux qui dévaste encore plus sûrement une construction que les termites. Ce champignon qui croît et de développe au sein des murs est capable de pousser de plus de 12 centimètres par semaine et de se propager d’une habitation à l’autre au travers des murs mitoyens.
En cas d’infestation par le mérule, le logement est vite insalubre et requiert souvent une compète démolition ou une réfection complète des parois infestées après traitement long et coûteux.
Si la proposition de loi était adoptée, ce pourrait être l’occasion de lisser les différents arrêtés préfectoraux afin que chaque département puisse adopter ou non une obligation groupée d’état parasitaire (termites + mérule) avec une seule et même durée de validité.
La proposition : http://www.assemblee-nationale.fr/13/propositions/pion4440.asp
