Le 22/01/2012
Et copropriétés plus chères de 5%
Le président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) Dominique Braye a remis son rapport "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés" qui préconise la mise en œuvre d’un plan national en faveur des copropriétés dégradées.
La problématique :
L’ANAH note que les copropriétés construites entre les années 50 à 80 (soit un peu moins de la moitié du parc) nécessitent aujourd'hui des réinvestissements lourds et des travaux d'amélioration énergétique.
Dans ces copropriétés fragiles les plus concernées par les enjeux techniques, les anciens copropriétaires sont remplacés par des nouveaux aux revenus moindres et au niveau d'endettement presque insupportable; ceux-là peuvent à peine à s'acquitter des charges courantes, et ont d'autant plus de mal à financer des dépenses de travaux indispensables à la préservation de l'immeuble.
L’ANAH suit déjà près de 60 000 logements dans des copropriétés identifiées comme en difficulté et estime à 300 000 le nombre de résidences principales dans des copropriétés rencontrant des difficultés financières ou de fonctionnement. Ce chiffre atteint même 800 000 à 1 000 000 de logements, si l'on se réfère à des critères portant sur la dégradation du bâti et l'occupation sociale.
Le rapport suggère donc une action triple : « diagnostic - plan pluriannuel de travaux – fonds de travaux » qui serait obligatoire pour toutes les copropriétés.
Diagnostic : L’objectif est de faire en sorte que les copropriétaires puissent connaître plus précisément l’état technique de leur copropriété dans son ensemble, en allant plus avant que les actuels diagnostics thématiques. Un nouveau diagnostic global de l’immeuble réalisé tous les 10 ans permettrait d’établir un plan pluriannuel de travaux et surtout renseignerait une fiche signalétique de copropriété (obligatoire dans les annonces) précisant le montant des charges et les travaux prévisionnels).
Plan pluriannuel de travaux : Les travaux devront être planifiés sur le long terme en anticipant l’usure et la dégradation normale et en établissant des priorités selon le compte-rendu du diagnostic global.
Fonds de travaux : Création d’un fonds prévisionnel de travaux, (déjà obligatoire dans plusieurs pays) qui doit permettre de lisser les dépenses du Plan pluriannuel de travaux à budgétiser. Le fonds serait alimenté par un supplément de 5% du montant de l’achat du lot de copropriété. Ce versement resterait attaché au lot de copropriété et ne pourrait donc être récupéré par le propriétaire au moment de la vente du lot de copropriété.
Les actions préconisées devraient s’accompagner de mesures destinées à éviter le développement d’impayés de charges, en renforçant les capacités de recouvrement par les syndics (extension des possibilités d'action en référé et extension du champ du privilège immobilier spécial) et en obligeant les syndics à mettre effectivement en œuvre les procédures de recouvrement existantes.
Parallèlement, une action serait programmée pour mieux réguler la profession de syndic (déontologie, formation, médiation...) et d’en clarifier les conditions de gestion.
