Le 19/11/2011
Davantage de surface habitable sans pousser les murs
Dans le cadre de la réforme de l’urbanisme, une nouvelle ordonnance du secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu a été approuvée en Conseil des ministres. Celle-ci apporte en application de la Loi Grenelle 2, la nouvelle définition des surfaces des constructions qui vise à unifier et simplifier le mode de calcul des surfaces des logements.
La nouvelle définition de surface sera mise en application le 1er mars 2012 et réunira sous une même appellation les précédentes SHOB (surface hors œuvre brute) et SHON (surface hors œuvre nette) sous la seule et unique appellation de « surface de plancher ».
La définition de « surface de plancher » est : « l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80 m calculée à partir du nu intérieur des façades. Un décret en Conseil d'Etat [non encore paru] précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation.»
D’après Benoist Apparu, « la non prise en compte des murs extérieurs [dans ce calcul] incitera à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l’ordre de 10% ».
SHON & SHOB obsolètes
Il est certain que la SHOB et la SHON, mises en place en 1967, sont devenues obsolètes avec le temps et surtout peu représentatives de la surface réellement habitable des bâtiments ou des logements. Non seulement obsolètes, mais également contre productives dans la volonté de pousser l’isolation des logements puisque leur effet pervers tend à limiter l’épaisseur des murs extérieurs au détriment de l'isolation pour obtenir le maximum de surface habitable dans le minimum de surface construite afin de respecter le droit à construire défini par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols).
Cette nouvelle prise en compte des surfaces va bouleverser le Code de l’Urbanisme et d’autres textes (PPR : plans de prévention des risques naturels, plans de prévention des risques miniers et plans de prévention des risques technologiques) puisque la nouvelle « surface de plancher » va remplacer les appellations :
o « surface hors œuvre nette »,
o « surface de plancher hors œuvre nette »,
o « surface développée hors œuvre nette »,
o « surface hors œuvre brute »,
o « surface de plancher développée hors œuvre »,
o « superficie hors œuvre nette »,
o « surface développée hors œuvre »
o « surface de plancher développée hors œuvre nette ».
Voilà qui devrait permettre aux futurs propriétaires d’un bien de bénéficier de 10% de surface habitable en plus pour la même surface au sol. S’ils ont déjà un permis en cours exploitant au maximum le COS pour obtenir le maximum de droit à construire, ils pourront demander à ce que le droit soit étendu par le calcul prenant en compte la "surface de plancher" au lieu de la SHON.
Si cela ne modifie en rien les notions de SHAB (Surface Habitable) pour les mesurages loi Carrez et Loi Boutin, cette nouvelle « surface de plancher » devra être prise en compte pour les DPE projetés, les simulations thermiques dynamiques et les études thermiques sur plans.
