Le 05/07/2011
La garantie des vices cachés de la construction est une promesse de fiabilité du vendeur envers l’acquéreur. Cette promesse engage le vendeur et protège l'acquéreur dans le cadre d’une vente immobilière en lui assurant que le bien est exempt de tout vice caché le rendant impropre à l'usage auquel on le destine.
Absence de conformité ou vice caché ?
L’absence de conformité est liée à l'accord privé entre les parties sur une ou plusieurs caractéristiques du bien définies lors de l’engagement ;
Le vice caché se définit à la suite d'une analyse objective se rapportant à la destination et à l'usage normal du bien,
Si l’absence de conformité entre l’état exact décrit et celui constaté se résout en dommages et intérêts, le vice caché peut avoir des conséquences bien plus importantes puisque le vendeur se sera soustrait à ses obligations légales et notamment celles de diagnostics immobiliers.
En ce cas, le vendeur indélicat est tenu responsable de toutes les défectuosités et vétustés incompatibles avec l’usage du bien.
Se retournant contre le vendeur dans un délai de 2 ans, l’acheteur pourra choisir soit :
- de faire reprendre le bien par le vendeur qui devra restituer le prix ainsi que les frais d’enregistrement,
- de faire diminuer le prix de vente par le vendeur qui sera tenu de restituer la différence ainsi que les trop perçus de frais.
Cette disposition s’appuie sur les articles 1641 et suivants du Code Civil qui stipule que « tout vendeur doit garantir les défauts diminuant tellement l’usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acquis si il en avait eu connaissance ».
La clause de non-garantie :
Bien souvent dans l’immobilier, le vendeur, et plus souvent encore son mandataire, insère dans l’acte de vente une « clause de non-garantie » stipulant que l'acquéreur accepte de prendre le bien vendu dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de ses vices mêmes cachés.
Pour autant, l’acheteur n’est pas démuni de recours puisque l'article 1643 du Code Civil précise que le vendeur reste tenu des vices qu'il connaissait avant la vente même si une clause de non-garantie a été insérée.
Dans un arrêt du 21 mars 2001, la Cour de Cassation a précisé que l'existence de vices cachés doit être retenue et la clause de non-garantie écartée lorsque le vendeur avait été de mauvaise foi en n'avertissant pas les acquéreurs du vice affectant la chose ; et la cour a rappelé en 2009 que le bénéfice d'une clause élusive de la garantie des vices cachés est réservé au vendeur de bonne foi.
Ainsi, tout vendeur n’ayant pas effectué les diagnostics immobiliers obligatoires en fonction de l’âge et des installations du bien vendu ne pourra jamais être considéré "de bonne foi" puisque s’étant soustrait à ses obligations légales et que « nul n’est censé ignorer la Loi » ; ainsi, la clause de non-garantie ne pourra pas jouer sur des points relevant d’un diagnostic immobilier obligatoire « oublié ».
