Le 19/03/2026
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt rendu le 5 mars 2026, que la méthodologie du mesurage de la superficie privative loi Carrez ne peut faire l’objet d’aucune approximation. Sa décision met en évidence les obligations du mesureur, qu’il soit professionnel ou non, et des droits des parties d’une transaction immobilière de vente d’un bien de copropriété. Voyons les grandes lignes de cette affaire et les conclusions qu’on peut en tirer.
Une affaire soumise à la Cour de cassation au mois de mars 2026 illustre les difficultés d’un mesurage loi Carrez lorsque le bien de propriété concerné par cette évaluation nécessaire dans le cadre d’une vente immobilière présente une configuration complexe. Un propriétaire vendait un appartement accompagné de locaux annexes situés sur un palier différent, soit une chambre de service et des WC, chacun d’une surface inférieure à 8 m2. Dans ce contexte, le diagnostiqueur a appliqué une lecture stricte de la loi Carrez. Il a exclu ces deux espaces de son certificat et n’a mesuré que l’appartement principal, ce qui a donné lieu à la déclaration d’une superficie privative de 60,07 m2. Or, la jurisprudence considère que lorsque plusieurs lots sont vendus ensemble et constituent une seule unité d’habitation fonctionnelle, leur surface doit être intégrée au certificat global, même si certains d’entre eux sont de faible superficie. C’est précisément ce point que le diagnostiqueur immobilier avait omis.
Précédemment, la cour d’appel avait conclu, après un nouveau mesurage incluant les locaux exclus, que l’écart entre la valeur indiquée sur le certificat loi Carrez et la surface réelle ne pouvait être considéré comme une faute du professionnel. En effet, cette différence s’avérait très faible, ne représentant que moins d’un mètre carré et se situant sous le seuil des 5 % de marge d’erreur tolérée pour une surestimation. Toutefois, la Cour d’appel a adopté un raisonnement totalement différent. Le certificat loi Carrez fourni lors de cette vente ne pouvait être considéré comme juste. Il excluait des locaux qui auraient dû figurer dans le périmètre de mesure, ce qui était une erreur de méthode, indépendamment de l’impact que pouvait avoir cet oubli sur la valeur de superficie privative du bien. Cette position est en cohérence avec une jurisprudence déjà bien établie. Toute inexactitude dans le calcul de superficie privative Carrez constitue une faute susceptible d’ouvrir droit à réparation.
Ce nouvel arrêt de la Cour de cassation ouvre une opportunité intéressante pour les acquéreurs. Jusqu’ici, une surévaluation de la superficie privative Carrez inférieure à 5 % semblait condamner toute action en justice à l’échec. Désormais, lorsque l’erreur résulte d’une méthode incorrecte, comme l’omission de surfaces devant être prises en compte ou une mauvaise interprétation des règles d’inclusion et d’exclusion, les voies de recours restent possibles. Les acquéreurs dans cette affaire invoquaient notamment une perte de chance de percevoir des revenus locatifs supérieurs et un surcoût de crédit lié à un financement en rapport avec une surface surévaluée. Ces préjudices, bien que non définitivement tranchés à ce stade de l’affaire, puisque celle-ci a été renvoyée devant la cour d’appel, démontrent l’étendue des répercussions financières qu’une erreur de mesurage peut engendrer.
De plus, pour les mesureurs d’une superficie privative loi Carrez, dont les diagnostiqueurs immobiliers, cet arrêt est un signal important. La rigueur méthodologique d’un mesurage loi Carrez l’emporte sur la valeur de surface indiquée. Il est essentiel qu’un certificat de mesurage loi Carrez mentionne explicitement les lots intégrés au calcul, leur localisation et les raisons d’une éventuelle exclusion. Ces informations doivent provenir non seulement de la réalisation physique du mesurage, mais aussi d’une analyse exhaustive des documents de la vente, tels que l’acte de copropriété, l’état descriptif de division et le règlement de la copropriété. Cette précaution est la seule façon de prévenir toute contestation. Elle démontre aussi que la mission a été accomplie en toute connaissance de cause et dans les règles de l’art, ce qui est le cas si vous faites appel aux services d’un diagnostiqueur immobilier certifié, expert en mesurages.
