Le 31/10/2022

Superficie loi Carrez : un métrage professionnel récent est vivement conseillé pour vendre

En matière de superficie privative Carrez, la jurisprudence a souvent pointé du doigt l’importance de disposer d’une valeur de superficie exacte, réalisée par un professionnel, mais rarement l’importance de disposer aussi d’un certificat de mesurage loi Carrez récent pour s’assurer de répondre à cette exigence d’exactitude, et ce, même si le bien n’a pas fait l’objet de travaux susceptibles d’avoir changé sa superficie privative depuis la date de réalisation de l’ancien certificat. Une décision prise par une cour d’appel le 6 octobre 2022, qui a confirmé le jugement de condamnation du vendeur au tribunal de grande instance, a permis de revenir sur des points importants concernant le mesurage obligatoire de la superficie privative instauré par la loi dite Carrez.

Variation de superficie entre deux mesurages Carrez : les règles de calcul avaient changé

Dans l’affaire comparue devant la cour d’appel de Colmar, les acquéreurs d’un bien vendu en 2017 au travers d’un acte de vente mentionnant une superficie privative de 45,02 m², à la suite d’un mesurage réalisé en 2006, ont décidé de faire réaliser un nouveau métrage de leur acquisition et il se trouve que celui-ci était moindre. En effet, la superficie privative de leur bien n’était plus que de 41,38 m², soit une différence de plus d’un vingtième par rapport au mesurage transmis lors de la vente. Ils ont aussitôt réclamé au vendeur la restitution d’une partie du prix de vente correspondant à la surestimation de 3,64 m², ce qu’ils étaient tout à fait en droit de faire et qui s’est avérée payante puisque le nouveau mesurage était exact. Pourquoi une telle différence ? En fait, même si le bien n’avait pas fait l’objet de travaux, le mesurage de 2006 avait inclus la loggia dans le calcul, un espace qui depuis 2015 en a été exclu par la Cour de cassation, dès lors qu’il n’est ni clos, ni habitable, ce qui était le cas dans cette affaire. Résultat : le vendeur a été condamné à verser aux acheteurs près de 17 000 euros. 

Quels autres points essentiels à fait ressortir l’affaire jugée en cour d’appel le 6 octobre 2022 ?

L’affaire relative au mesurage loi Carrez erroné qui a abouti à une condamnation du vendeur par le tribunal de grande instance et puis devant la cour d’appel le 6 octobre 2022, a démontré que la réalisation d’un nouveau mesurage loi Carrez permet de s’assurer que les règles de calcul n’ont pas changé depuis l’établissement de l’ancien certificat. Elle a aussi permis de mettre l’accent sur les points suivants :

• qu’il est nécessaire de refaire un mesurage loi Carrez dès que la revente d’un bien intervient plus d’un an après la date de son acquisition, ce qui signifie qu’il n’est plus possible de se retourner contre le propriétaire originel en cas de litige ;
• que ce n’est pas au notaire de vérifier par des recherches que la surface privative loi Carrez est exacte et d’autant plus lorsqu’il n’existe aucun élément qui puisse le faire douter de l’exactitude de ce mesurage. En effet, dans cette affaire, le vendeur avait reproché au notaire de ne pas s’être assuré que la surface privative indiquée sur le mesurage de 2006 était correcte. Par ailleurs, il avait aussi reproché au notaire un manquement à son devoir d’information et de conseil alors que cet officier public et ministériel l’avait alerté sur le caractère ancien du mesurage ;
• que le vendeur doit disposer d’un certificat loi Carrez réalisé par un professionnel qu’il a mandaté personnellement afin d’avoir la possibilité de se retourner contre ce dernier en cas d’action en réduction de prix intentée par l’acquéreur en cas d’erreur.