Le 30/06/2022
Dans les zones tendues (soit 28 agglomérations à l’heure actuelle), les bailleurs doivent scrupuleusement respecter le plafonnement des loyers à la relocation de logements loués vides ou meublés au titre de résidence principale. À défaut, les sanctions peuvent être lourdes. En effet, le bailleur peut se retrouver contraint de baisser le loyer et de rembourser le trop-perçu au locataire. À Paris, zone tendue par excellence puisqu’il s’agit d’une zone urbaine de plus de 50 000 habitants où il est très difficile de trouver un logement en raison d’une offre minime de logements par rapport à la demande, un bailleur n’a pas respecté l’encadrement du loyer et cela lui a coûté très cher à la suite d’une décision du tribunal judiciaire de Paris le 8 juin 2022. Voici les faits.
En octobre 2020, à la suite de la fin du bail, survenu un mois plus tôt, de son trois pièces situé dans le VIe arrondissement, un bailleur parisien s’est aventuré à faire signer un nouveau contrat de location mais cette fois en augmentant l’ancien loyer de plus de 30 %. Concrètement, il a fixé le loyer à 2 700 euros hors charges alors qu’il était à 2 055 euros hors charges. Pour rappel, en zone tendue, les seules augmentations possibles du loyer entre deux locations sont les suivantes :
le loyer n’a pas été révisé en fonction de l’indexation des loyers (IRL) dans l’année qui précède la conclusion du nouveau contrat ;
le logement est économe en énergie et :
soit de gros travaux d’amélioration (mais pas d’entretien ni de réparation) ou de mise en conformité ont été effectués et leur montant équivaut au moins à la moitié de la dernière année de loyer (la hausse annuelle doit être alors de 15 % tout au plus du coût réel des travaux effectués toutes taxes comprises) ;
soit le loyer est sous-évalué (mais encore faut-il en apporter la preuve tangible…).
Or, le bailleur ne répondait ni n’a répondu à aucune de ces conditions lorsque la locataire l’a assigné en justice le 20 décembre 2021 pour contester le loyer, ce qu’elle avait le droit de faire, dans la limite de trois ans à partir de la signature du bail, parce qu’il n’existait pas de complément de loyer.
Lors de cette affaire qui a été jugée devant le tribunal judiciaire de Paris, la locataire demandait au bailleur de ramener le montant du loyer à celui que réglait l’ancien locataire, soit 2 055 euros hors charges, et de rembourser le trop-perçu depuis la date de début du bail. Le 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a répondu favorablement à sa demande et a donc condamné le bailleur à la sanction prévue pour non-respect du plafonnement du loyer, d’autant plus que celui-ci, invoquant un loyer sous-évalué, n’avait pas justifié ses dires en apportant des justificatifs de loyers effectivement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Par conséquent, le bailleur doit rembourser à la locataire le trop-perçu de loyer ainsi que les charges provisionnelles qui n’ont jamais été justifiées, augmentées des frais de diagnostic et d’avocat, ce qui représente un montant total de près de 18 400 euros.
