Le 21/01/2026
Les logements atypiques, particulièrement les chambres aménagées sous les toits, nécessitent une attention particulière lors de leur mesurage, et encore plus s’ils sont vendus pour être mis en location sur le marché de la location longue durée. Une décision de justice récente le rappelle parfaitement. Une chambre sous combles, vendue comme conforme aux normes de décence locative en matière de volume habitable, s’est avérée impropre à la location. Sa vente a été annulée. En effet, le certificat de mesurage dont elle disposait n’avait pas été réalisé dans le contexte d’un projet de vente d’un bien à vocation locative. Il aurait fallu pour cela faire réaliser un diagnostic dédié : le mesurage loi Boutin, un diagnostic professionnel qui tient particulièrement compte de certaines spécificités architecturales dans le calcul de la surface ou du volume habitable.
L’affaire jugée devant la cour d’appel en décembre 2025 concernait une chambre située au dernier étage d’un immeuble. Sa configuration présentait des particularités techniques qui complexifiaient considérablement le calcul du volume dit « habitable », mesurage nécessaire pour donner la preuve au futur acquéreur que le bien peut faire l’objet d’un bail d’habitation. Or, dans ce cas précis, le mesurage effectué, qui a donné lieu à la délivrance d’une valeur de volume, n’était pas un diagnostic loi Boutin, diagnostic immobilier dédié à la mesure de la surface ou du volume habitable d’un bien. Le mesurage réalisé n’était pas orienté et son résultat n’indiquait que le volume total de la pièce, atteignant 23 mètres cubes et comprenant toutes les parties du bien, même celles non conformes aux règles d’habitabilité. Malgré tout, le bien a été qualifié d’habitable par le notaire lors de la vente. Pour vérifier ce critère, l’acquéreur fait réaliser un nouveau mesurage peu de temps après son achat, conformément à la loi Boutin. Compte tenu de la surface au sol limitée de 7 mètres carrés et de la présence importante de combles non exploitables, le volume réellement habitable de la chambre n’était finalement que de moins de 15 mètres cubes.
Cette différence entre volume global et volume habitable a eu des répercussions lourdes sur la transaction. Le bien ne pouvait être légalement loué et le projet économique de l’acquéreur ne pouvait se réaliser comme il le souhaitait. Les juges ont donc considéré que cette mauvaise interprétation de mesurage justifiait l’annulation de la vente.
Pour rassurer l’acheteur de votre bien sur son caractère habitable, il est essentiel de lui communiquer une surface ou un volume dûment qualifié d’habitable, comme l’indique un certificat de mesurage loi Boutin. Les logements sous combles, comme la chambre de service dans cette affaire, au cours de laquelle le notaire a endossé toute la responsabilité du préjudice subi par l’acquéreur, exigent une compétence technique particulière pour établir une surface ou un volume habitable fiable. Un diagnostiqueur immobilier expert en mesurages, orientés loi Boutin ou loi Carrez, procède à une analyse détaillée de la configuration architecturale du bien concerné par l’expertise. Il identifie les zones dont la hauteur sous plafond respecte le minimum réglementaire. Il exclut rigoureusement les parties non conformes selon le type de mesurage dont il a la charge. De plus, son rapport détaille de manière explicite la méthodologie appliquée. Volume total et volume habitable, ce n’est pas la même chose. Votre diagnostiqueur immobilier est là pour vous guider. Grâce à lui, vous pourrez connaître précisément les possibilités légales d’exploitation de votre bien. Une expertise de mesurage précise et intelligible, conforme à la loi Boutin ou à la loi Carrez, constitue votre meilleure protection contre les litiges coûteux dus à une information inexacte lors d’une transaction.
