Le 16/05/2025
Un arrêt de la cour d’appel en date du 24 avril 2025 rappelle l’obligation de transmettre les diagnostics immobiliers dès la promesse de vente. Il met aussi en relief les responsabilités des différents acteurs d’une vente immobilière concernant cet impératif. Cette affaire, qui s’est terminée par la condamnation d’un notaire pour défaut de présence des diagnostics immobiliers en annexe de la promesse unilatérale de vente, sert d’exemple pour l’ensemble de la profession et souligne l’importance accordée à la protection des acquéreurs lors de la vente d’un bien.
Diagnostics et promesse de vente : évoquer leur présence ne suffit pas à cette étape de l’achat
La décision de la cour d’appel a permis de revaloriser l’importance des diagnostics immobiliers à toutes les étapes d’une transaction de vente. Cette juridiction a considéré que la simple référence aux diagnostics dans la promesse de vente ne peut se substituer à leur présence matérielle. Cette position renforce aussi considérablement la reconnaissance des droits des acquéreurs qui peuvent invoquer le défaut de transmission des diagnostics pour justifier leur rétractation, même tardive.
Dans les faits, les acquéreurs ont signé en juillet 2019 la promesse de vente d’une maison, document reçu par courrier recommandé, mais manifestement, sans les diagnostics obligatoires, compte tenu du poids de l’enveloppe et du tarif d’affranchissement. Puis, après la réception des diagnostics en septembre 2019, peu de temps avant la conclusion de la vente, les acquéreurs changent d’avis, ne voulant plus acquérir le bien. En effet, certains diagnostics immobiliers indiquaient la présence d’anomalies peu incitatives à l’achat : état d’amiante positif, défauts électriques, dysfonctionnement de la chaudière, absence de raccordement du chauffe-eau, etc.
En rendant son arrêt fin avril 2025, la cour d’appel a souligné le caractère essentiel de l’information effective des acquéreurs, et ce, dès la promesse de vente, en sanctionnant sévèrement les manquements à cette obligation. L’absence des diagnostics immobiliers à ce stade de la vente portait de toute évidence atteinte aux droits fondamentaux des acquéreurs, qui doivent connaître précisément l’état réel du bien avant de s’engager définitivement dans son acquisition.
Promesse de vente sans diagnostics immobiliers : une jurisprudence sévère, mais cohérente
Cette décision de la cour d’appel souligne l’importance qu’accorde désormais la jurisprudence à la présence avérée des diagnostics immobiliers à tous les stades d’une vente et à la nécessité pour les professionnels du secteur de répondre à leurs obligations en temps et en heure dans ce domaine. Les notaires sont tenus de s’assurer, avant toute notification de promesse de vente, que le dossier est complet et qu’il comporte bien les diagnostics immobiliers obligatoires en lien avec le bien vendu, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état d’amiante, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic termites, les états des installations de gaz et d’électricité, etc.
Attendre la signature de la promesse de vente pour commander les diagnostics immobiliers, démarche par ailleurs impossible chronologiquement en ce qui concerne le DPE et l’état des risques, puisque ces deux expertises sont requises au plus tôt dans le projet (pour l’annonce immobilière et pour la visite du bien), expose à des risques juridiques conséquents. Rappelons aussi que la présentation précoce de diagnostics favorables peut constituer un argument supplémentaire pour vendre rapidement un bien, tandis que la découverte de défauts doit conduire à adapter le prix de vente en conséquence. Une telle démarche protège tous les acteurs de la transaction et sécurise toutes les étapes de la vente.
